El aumento del salario mínimo no solo define cuánto vas a ganar el próximo año; también influye directamente en lo que pagarás por arriendo, en tu capacidad de ahorro, en los requisitos para acceder a subsidios y en cómo los bancos evalúan tu capacidad de crédito si estás pensando en comprar vivienda.
Para quienes quieren arrendar, el incremento del mínimo suele traducirse en un ajuste anual del canon. Y para quienes sueñan con comprar vivienda en 2026, entender cómo este aumento mueve los precios VIS, los topes de subsidios y las cuotas estimadas del crédito te ayuda a tomar decisiones con más claridad y menos incertidumbre.
El aumento impacta, sí, pero no necesariamente de forma negativa. Con información clara, puedes anticiparte, ajustar tu plan y aprovechar el 2026 para dar pasos más seguros hacia tu vivienda sea propia o arrendada.
¿Cuánto podría subir el salario mínimo?
- En 2025, el salario mínimo legal quedó en COP $1.423.500. Presidencia
- Si se incluye el auxilio de transporte (cuando aplica), el ingreso total puede acercarse a $1.623.500.
- Para 2026 circulan rumores de que el gobierno podría proponer un aumento del 9,5 % al 11 %. Pero esos porcentajes no son oficiales y están aún en discusión. Hasta que no se anuncie el monto definitivo, se deben considerar como especulaciones.
- En base a datos más moderados y a escenarios previsibles, estimamos que un aumento razonable podría ser de 5 % a 7 %, lo que dejaría el salario mínimo entre $1.500.000 y $1.520.000. En casos optimistas, algunas estimaciones lo ubican cerca de $1.550.000–$1.600.000. Portafolio
- Esto significaría que alguien que gana el mínimo podría tener entre $70.000 y $180.000 pesos adicionales mensuales antes de descuentos, dependiendo del aumento final.
⚠️ Como aún no hay confirmación oficial, este blog se apoyará en escenarios estimados. Tan pronto como se anuncie el nuevo salario mínimo, actualizaremos esta información en este u otros blog para reflejar la cifra real.
1. ¿El aumento del salario mínimo obliga a subir el arriendo?
No necesariamente. Que suba el salario mínimo no implica automáticamente que tu arrendador pueda aumentar el arriendo. En Colombia los ajustes al canon de arriendo están regulados principalmente por la ley de arrendamientos urbanos: Ley 820 de 2003.
- La ley establece que los aumentos solo pueden darse cuando lo acuerdan las partes (arrendador y arrendatario) o cuando hay cláusulas de revisión periódica del canon en el contrato.
- Muchas veces el contrato contempla que el ajuste será equivalente al porcentaje de variación del índice de precios al consumidor (IPC) u otro indicador acordado.
¿Puede el arrendador subirte el arriendo?
Si el contrato cumple un año (o el periodo estipulado), el arrendador tiene derecho a ajustar el canon, así no esté vinculado directamente al salario mínimo.
¿Por qué?
Porque la ley reconoce que los costos de vida, mantenimiento, administración y servicios aumentan año a año. Por eso el aumento del arriendo es legal siempre y cuando respete los topes fijados por la normas de arrendamiento.
Entonces, ¿Qué tiene que ver el salario mínimo con el arriendo?
Indirectamente:
- El salario mínimo influye en el costo de vida, servicios, mantenimiento de edificios y gastos operativos.
- Como todo se encarece, los propietarios suelen aplicar el aumento permitido por ley al renovar el contrato.
- Pero NO está permitido subir el canon basándose en el porcentaje del aumento del salario mínimo.
2. ¿Y para quienes quieren comprar vivienda en 2026?
¿Cómo funciona el precio de la vivienda VIS?
Hoy la legislación establece que:
- Una vivienda VIS puede costar máximo 150 SMMLV (en la mayoría de ciudades).
- Una VIP (vivienda de interés prioritario) llega hasta 90 SMMLV.
Ejemplo con 2025:
- SMMLV 2025: $1.423.500
Tope VIS: 150 x 1.423.500 = $213.525.000
Entonces, si en 2026 el salario mínimo sube, el precio tope de la VIS sube también, incluso si la constructora no cambia nada más.
¿Cuánto podrían subir las viviendas VIS en 2026?
Aquí entra la parte importante:
Como aún no está confirmado el salario mínimo 2026, hay varias proyecciones, usaremos las probabilidades más seguras y constantes. Debido a que coinciden a las metas de inflación del Banco de la República.
En un escenario del 5 %, el SMMLV quedaría cerca de $1.494.000, lo que elevaría el tope VIS a unos $224 millones, es decir, alrededor de $10,5 millones más que en 2025. Si el ajuste se acerca al 7 %, el salario subiría a aproximadamente $1.522.000, llevando el tope VIS a unos $228,3 millones, con un incremento cercano a $14,7 millones. Esto significa que en 2026 los proyectos VIS tendrán precios acordes al nuevo salario mínimo, como dicta la ley. Y cuando el Gobierno confirme la cifra oficial, desde Arenas actualizaremos este cálculo para que tengas los valores exactos y puedas planear tu compra con total claridad.
3. ¿Qué pasa con quienes compran vivienda usada o NO VIS?
En este tipo de vivienda usada o de segmentos NO VIS el precio no depende del salario mínimo, así que no hay un aumento automático como ocurre con los proyectos VIS. Sin embargo, sí hay efectos indirectos que vale la pena entender, porque influyen en tu bolsillo y en tu capacidad real de compra.
Impacto en la capacidad de crédito
Los bancos evalúan cuánto puedes pagar según tus ingresos.
Si el salario mínimo sube, tus ingresos formales también lo hacen, y eso puede ayudarte a acceder a un crédito ligeramente mayor. Pero esto no significa que automáticamente te aprueben más; cada banco revisa tu historial, deudas y comportamiento financiero.
En pocas palabras: el aumento del mínimo mejora un poco el “número” que mira el banco, pero no garantiza un monto mayor si tienes endeudamiento alto.
Tasas de interés y costo total del crédito
Aunque el salario mínimo no fija las tasas, sí influye en la economía general: inflación, consumo, política monetaria.
Si las tasas bajan o se estabilizan como ha venido ocurriendo con las decisiones del Banco de la República el aumento del salario mínimo te puede permitir mejorar tu acceso al crédito porque tu capacidad de pago crece mientras el costo de endeudarte baja.
Traducción sencilla: con un ingreso mayor, puedes aspirar a una cuota mejor, siempre que las tasas sigan una tendencia favorable.
Subsidios para vivienda NO VIS a través de las cajas de compensación
Algo que muchos desconocen: las cajas de compensación también ofrecen subsidios para vivienda NO VIS, pero solo si cumples con ciertos requisitos de ingresos (generalmente hasta 4 salarios mínimos).
Entonces, cuando el salario mínimo aumenta:
Aumenta tu ingreso en términos nominales, y por eso puedes acercarte más fácilmente al rango para aplicar a estos subsidios, pero si el aumento te hace superar el tope permitido, podrías perder la posibilidad de aplicar.
Lo importante: revisa tu rango salarial actualizado antes de solicitar un subsidio NO VIS.
¿Entonces qué significa todo esto para un comprador u arrendatario en 2026?
En resumen, el aumento del salario mínimo mueve varias piezas del mercado: ajusta los topes para vivienda VIS, modifica la capacidad de endeudamiento, influye en las cuotas de los créditos y también afecta los costos para arrendar. Sin embargo, no todos los segmentos reaccionan igual: mientras la VIS sube de manera obligatoria según la norma, la vivienda usada o NO VIS se ajusta más por oferta, demanda y dinámica del sector.
Para muchos compradores, este ajuste puede ser una oportunidad porque mejora la capacidad crediticia, y para otros, un reto si los costos financieros aumentan. Por eso, entender estos cambios y actuar con información real es clave para tomar una buena decisión en 2026.
En Arenas estamos para acompañarte en ese proceso. Nuestro equipo analiza constantemente el mercado, te explica cómo estos cambios afectan tu caso específico y te guía para elegir el mejor momento y tipo de inmueble según tu presupuesto.
2026 puede ser un gran año para dar el paso y nosotros estamos aquí para hacerlo más fácil y más claro.
Te podría interesar:
Fondo Nacional del Ahorro (FNA): cómo usarlo a tu favor si estás buscando vivienda